빌라 전세계약을 앞두고 ‘선순위 보증금’이라는 말을 들어본 적 있으시죠?
이 개념을 정확히 모르면, 계약서를 쓰는 순간부터 이미 전세 사기의 덫에 걸릴 수도 있어요.
오늘은 실제 빌라 전세 사기에서 가장 많이 등장하는 핵심 개념인 선순위 보증금이 무엇인지,
왜 위험한지, 그리고 판례를 통해 어떻게 예방할 수 있는지를 자세히 알려드릴게요.
선순위 보증금이란?
전세계약 시 세입자의 보증금은 **‘순위’**에 따라 보호받는 정도가 달라져요.
쉽게 말해, 집이 경매로 넘어갔을 때 누가 먼저 돈을 받아가느냐의 순서가 정해지는 거예요.
여기서 선순위 보증금은 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받은
기존 세입자의 보증금을 뜻해요.
즉, 집주인이 여러 명의 세입자에게 전세를 주었다면
가장 먼저 계약한 사람의 보증금이 선순위,
그 이후 계약한 사람의 보증금은 후순위가 됩니다.
빌라 전세 사기에서 선순위 보증금이 위험한 이유
사기꾼들은 이 구조를 악용해요.
새로운 세입자에게 전세를 주면서도 “기존 세입자가 있다”는 사실을 숨기거나,
“곧 나갈 거예요” 라고 속이는 경우가 많아요.
결국 집이 경매로 넘어가면,
선순위 세입자 보증금이 먼저 배당되고, 후순위 세입자는 한 푼도 못 받는 일이 생기죠.
예시로 보면
| 구분 | 전입 시기 | 보증금 | 순위 | 경매 배당 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 세입자 A | 2023년 3월 | 8천만 원 | 선순위 | 전액 배당 |
| 세입자 B | 2024년 2월 | 1억 원 | 후순위 | 배당 없음 (보증금 전액 손실) |
이처럼 선순위 보증금이 많을수록 후순위 세입자는 위험에 노출돼요.
실제 빌라 전세 사기 판례
선순위 보증금 숨기고 임차인을 속인 사례
서울북부지방법원 2023고단**** 판결에서는
임대인이 빌라 한 채를 전세로 돌려 여러 명의 세입자에게 이중 계약을 체결했어요.
이미 선순위 임차인 보증금 9천만 원이 설정되어 있었지만,
새 세입자에게 “집에 다른 세입자는 없다”고 속여 계약을 진행했죠.
결국 집은 경매로 넘어갔고, 선순위 보증금 9천만 원이 먼저 배당돼
후순위 세입자는 보증금 1억 전액을 잃었습니다.
법원은 임대인의 행위를 사기죄(형법 제347조) 로 인정해
징역 6년을 선고했어요.
또한 중개인에게도 소유권·선순위 관계 확인 의무를 다하지 않았다며
민법상 공동불법행위 책임을 인정했습니다.
핵심 교훈:
등기부등본만 확인하는 것으로는 부족해요.
전입세대 열람내역(행정복지센터 발급) 으로 기존 세입자의 존재를 꼭 확인해야 합니다.
선순위 보증금 확인 방법
1️⃣ 등기부등본 확인
- 대법원 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr
- ‘을구’에 근저당권, 전세권이 있는지 확인
- 근저당이 많거나 최근 설정됐다면 전세금 손실 위험 ↑
2️⃣ 전입세대 열람내역 확인
- 주민센터에서 세입자 본인 또는 임대인 동의 시 발급 가능
- 기존 세입자의 전입일자·세대수 확인 가능
3️⃣ 전세보증보험 가입 여부 확인
- 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 중 한 곳에서 가능
- 보증보험 가입이 거절된다면 이미 선순위 보증금이 있거나 근저당 과다일 가능성 높음
선순위 보증금이 있을 때 계약해도 될까?
원칙적으로는 매우 위험해요.
하지만 아래 조건이 모두 충족된다면 예외적으로 가능해요.
✅ 선순위 세입자의 보증금 + 내 보증금 ≤ 집 시세의 80% 이내
✅ 선순위 세입자가 퇴거 예정이며, 확정일자 해지 예정서를 제출함
✅ 계약 후 전입신고 및 확정일자를 가장 먼저 받아둠
그렇지 않다면 계약 자체를 피하는 것이 안전합니다.
빌라 전세 사기에서 선순위 보증금을 이용한 수법
| 유형 | 내용 | 피해 결과 |
|---|---|---|
| 허위 고지형 | 기존 세입자 없다고 거짓말 | 후순위 보증금 전액 손실 |
| 이중 계약형 | 동일 주택 중복 계약 | 보증금 중복 배당 불가 |
| 법인 명의형 | 법인 명의로 여러 계약 체결 후 파산 | 모든 세입자 피해 |
| 깡통전세형 | 집값보다 총 보증금이 더 큼 | 경매 시 회수 불가 |
특히 전입신고 순서는 배당 순위에 직접 영향을 주기 때문에
계약서 작성 후 바로 전입신고 → 확정일자 → 열쇠 수령 순으로 진행해야 해요.
선순위 보증금 피해 예방 체크리스트
| 항목 | 확인 여부 |
|---|---|
| 등기부등본에서 근저당 여부 확인했나요? | ☐ |
| 주민센터에서 전입세대 열람내역 확인했나요? | ☐ |
| 집 시세 대비 전세금 비율이 80% 이하인가요? | ☐ |
| 전세보증보험 가입 가능 여부 확인했나요? | ☐ |
| 계약 상대가 실제 소유자 본인인가요? | ☐ |
이 다섯 가지만 지켜도 대부분의 빌라 전세 사기를 피할 수 있어요.
참고할 공식 사이트
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: https://rt.molit.go.kr
- 대법원 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr
- 주택도시보증공사(HUG): https://www.khug.or.kr
- 전세사기 피해지원센터: ☎ 1533-8119
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 선순위 보증금이 있으면 무조건 위험한가요?
A. 대부분 그렇습니다. 단, 선순위 보증금과 내 보증금의 합이 시세의 80% 이하라면 상대적으로 안전할 수 있어요.
Q2. 선순위 세입자가 나간다고 했는데 믿어도 될까요?
A. 퇴거 완료 및 확정일자 말소를 직접 확인해야 합니다. 말만 믿으면 안 돼요.
Q3. 선순위 임차인이 있는 상태에서 전세보증보험에 가입할 수 있나요?
A. 불가능한 경우가 많아요. 보험사에서 위험 매물로 판단해 가입이 거절됩니다.
Q4. 중개인이 ‘안전하다’고 했는데 문제가 생겼어요. 책임을 물을 수 있나요?
A. 네. 공인중개사법 제25조에 따라 설명의무 위반으로 손해배상 청구가 가능합니다.
Q5. 이미 계약을 체결했는데 선순위 보증금이 발견됐어요. 어떻게 해야 하나요?
A. 즉시 계약 해지 통보를 하고, 전세보증금 반환 소송이나 임차권 등기명령을 신청하세요.
빌라 전세 사기의 80% 이상은 선순위 보증금 미확인에서 시작돼요.
계약 전 등기부와 전입세대 열람내역을 반드시 확인하고,
조금이라도 의심된다면 보증보험 가입 여부를 체크하는 것이 가장 확실한 예방책이에요.
당신의 소중한 보증금, 한 장의 서류로 지킬 수 있습니다.